База ответов на любые вопросы Статьи, советы, рекомендации
ЖКХ не является конкретной организацией, как порой может показаться по обсуждениям в прессе или в программах телевидения.
Жилищно-коммунальное хозяйство — сложная система взаимодействия, трудовой, контролирующей и прочей деятельности нескольких участников.
К участникам ЖКХ относятся:
— собственник/наниматель жилья, который реализует своё право владения или временного пользования жилым помещением, следит за состоянием жилья, оплачивает обслуживание жилья и территории возле дома другими участниками системы, принимает участие в выборе формы руководства домом;
— управляющая компания/организация — осуществляет управление домом в качестве юридического лица. Выборы компании/организации происходят на конкурсной основе. Управление домом, состоящим из нескольких квартир, заключается в обеспечении комфортных и безопасных условий жизни, предоставлении всем проживающим необходимых услуг коммунального хозяйства, для чего управляющая компания заключает договора с поставляющими, ремонтными и прочими организациями и т. д.;
— поставщики ресурсов — поставщики электроэнергии, воды, тепла, газа; с ними управляющая компания или ТСЖ, ЖСК (жилищно-строительный кооператив), ЖК (жилищный кооператив) заключают договоры и производят расчёты;
— органы власти РФ и местного самоуправления — отвечают за соблюдение всеми участниками ЖКХ законов РФ, должны создавать условия для развития и повышения эффективности отрасли ЖКХ.
Однако последнее из перечня — «повышение эффективности отрасли ЖКХ» — пока остаётся только в планах: с каждым годом вопросов и претензий к власти, к управляющим и контролирующим структурам всё больше.
Эти вопросы становятся причиной обращения в суды разных инстанций, к губернаторам и к президенту, который просто собственным решением заставляет пересматривать величину коммунальных платежей или инспектировать работу коммунальных служб. Такая практика говорит о чрезвычайной неэффективности системы.
Способы управления домом, в котором несколько квартир
Жилищный Кодекс разрешает собственникам жилья три способа управлять многоквартирным домом, обеспечивая своё комфортное и безопасное пребывание в нём.
Способ первый: непосредственное управление
При таком способе управления каждый владелец жилплощади сам заключает договора с организациями-поставщиками услуг, сам защищает свои права в случае нарушения договоров или их недобросовестного соблюдения.
Этот способ управления возможен в домах, число собственников в которых не превышает четырёх. Ограничение вполне разумное, т. к. согласовать потребности большего числа владельцев трудно, потому возникнут сложности с обеспечением и благоустройством жилья.
Способ второй: организация Товарищества собственников жилья (ТСЖ), Жилищного кооператива (ЖК) или другого потребительского кооператива
Организованное собственниками на общем собрании ТСЖ или кооператив в лице руководителей заключают договоры с поставщиками коммунальных услуг, защищают права собственников (сами или путём найма сторонних специалистов), следят за состоянием жилья, разрабатывают программы по его ремонту и улучшению.
Способ третий: управляющая организация (компания)
Функции управляющей организации (компании), выбранной на конкурсной основе, идентичны тем, что выполняет товарищество или кооператив.
Разница в том, что у собственников вырастают расходы на вознаграждение управленцев, компания далеко не всегда на стороне жильцов и, как показала практика последних лет, работает не на их интересы, а на собственную прибыль.
Какой способ управления выгоднее для владельцев квартир?
Эксперты считают, что владельцам квартир выгоднее выступать стороной ЖКХ в виде товарищества жильцов.
Управляющая компания — коммерческая организация, суть деятельности её — собственная прибыль. Отсюда и многотысячные платёжки, и поборы на никем так и не увиденные услуги, и прочее.
ТСЖ — организация некоммерческая. Сфера её интересов — это и есть интересы и выгода жильцов.
При организации ТСЖ становятся прозрачными счета, владельцы знают, куда, на что и кому идут их деньги. Кроме того, в распоряжении ТСЖ оказывается всё домовое имущество (верхние технические этажи, подвалы, фасады, которые можно сдавать для размещения рекламы и т. д.).
Успех ТСЖ зависит лишь от правильно выбранного руководства: люди в нём должны оказаться деловые, порядочные и компетентные.
